有息負債下降、手握現(xiàn)金2055億元，碧桂園到底做對了什么？

狼的誘惑 · 發(fā)表于 2020-8-27 15:29:52

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本帖最后由拂曉森林于 2020-8-28 17:13 編輯

近期，國家發(fā)改委召開推進新型城鎮(zhèn)化年度重點工作電視電話會議，總結交流新型城鎮(zhèn)化建設經驗，推動落實2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務。當前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的中后期，從國際比較看，2017年，上中等收入國家平均城鎮(zhèn)化率為65.45%，高收入國家平均城鎮(zhèn)化率為81.53%，同期我國城鎮(zhèn)化率為58.52%，比世界平均水平高3.7個百分點，但與處于相同發(fā)展階段的上中等收入國家平均水平相比，低了近7個百分點，與高收入國家差距更大，還有很大發(fā)展?jié)摿Α?/font>

?6月17日，諸葛找房數據研究中心研究員姜國君在接受《證券日報》記者采訪時表示，今年要推進的新型城鎮(zhèn)化建設重點工作包含重點人群落戶、城市群和都市圈規(guī)劃建設、提升硬實力和優(yōu)化軟環(huán)境、城鄉(xiāng)要素自由流動和公共資源合理配置四大方面。8月25日，碧桂園披露2020年中報，在新冠疫情嚴重沖擊經濟社會生活的背景下，上半年公司依然取得理想經營績效，多項指標繼續(xù)保持行業(yè)前列。碧桂園持續(xù)領先的亮眼數據背后，是對國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的堅決擁簇。

土儲充裕，布局兼具廣度和深度，三四線優(yōu)勢明顯

截至2020年6月底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2662個，業(yè)務遍布中國內地31個省/自治區(qū)/直轄市、288個地級市、1334個區(qū)/縣，布局廣泛性居行業(yè)之首。

土儲充裕。億翰智庫統(tǒng)計，上半年碧桂園新增土儲貨值1857.8億元，居行業(yè)首位。截至2020年6月30日，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約16698億元，潛在的權益可售貨值約6706億元，權益可售資源合計約2.34萬億元，土儲豐富，強力支撐未來發(fā)展。2020年下半年權益可售資源約人民幣6412億元，可售資源充足。

三四線優(yōu)勢明顯。上半年，按項目所在地分，位于一二線和位于三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為45:55。從三四線項目投資轉化情況看，截至2020年6月底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.28，相較同行一二線城市項目0.73左右的投資轉化率，表現(xiàn)更優(yōu)。

碧桂園進一步提升投資的精細化管理水平，通過精確監(jiān)控每個特定城市四類庫存（有預售證未售面積、在建未有預售證面積、拿地未開工面積、未來12個月計劃供地面積）、月均銷售面積和平均開盤時間等指標，將目標城市或區(qū)域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應過量進行動態(tài)分類，并在此基礎上對目標城市或區(qū)域做出積極進入、機會進入、暫不進入的投資決策。數據顯示，公司目前已進駐的三四線城市中，85%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應三四線城市權益貨值的84%。

2020年上半年，碧桂園的銷售情況也佐證了三四線城市的比較優(yōu)勢：三四線除疫情影響較為嚴重的2月份外，其他月份都實現(xiàn)同比增長。三四線城市銷售額自3月起平均每月同比上升11%，明顯優(yōu)于一二線城市單月銷售同比變化水平，反彈更明顯。反觀一二線，則出現(xiàn)不同程度同比下降。今年4月，一二線城市銷售額單月同比下降9%，而在三四線城市的銷售額已實現(xiàn)單月同比上漲15%。

億翰智庫研究認為，當前三四線整體增速相對穩(wěn)定，充分表明這類城市市場基本盤偏大，難有較大的市場震蕩，韌性較強。尤其是在2020年六七月份，三四線城市土地成交增速高于一二線城市。得益于居民購買能力和購買意愿的增強，內生性需求具有可持續(xù)性，可成為企業(yè)推貨的重點。

（來源：企業(yè)公告統(tǒng)計）

精準布局五大城市群。碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度，廣泛布局可以分散風險，深度聚焦則有利于提升競爭優(yōu)勢，特別是前瞻性地深度布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入區(qū)域，73%位于五大城市群，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

截至2020年6月底，集團位于粵港澳大灣區(qū)內已獲取的權益可售資源約3088億元，潛在的權益可售資源達3182億元，權益可售資源合計6270億元，開發(fā)價值巨大。其中，位于深圳的已獲取權益可售資源約200億元，潛在權益可售資源約712億元；目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1379億元，潛在權益可售資源約2715億元。2020年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有近一半位于粵港澳大灣區(qū)，包括佛山、惠州、廣州、東莞。

（來源：企業(yè)公告）

克而瑞研究認為，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設，城市群建設仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地。同城化建設仍是城市群建設的重要主旨，城市群內的核心城市與衛(wèi)星城市經濟往來將更為密切，產業(yè)將加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更將雙向流動。