高地價低房價，開發(fā)商賠本拿地！誰會做虧本生意？

黃芳芳

今年以來，多個城市加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，出臺了限購限價等措施。然而，一些開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽礈p退。半月談記者近期在江西南昌土地拍賣市場了解到，有的地塊樓面價與新房價僅差1400多元。“面粉”與“面包”價格如此接近，能烤出好“面包”嗎？

　　樓面價1萬1，房價1萬2

　　今年5月11日，南昌市西湖區(qū)水廠路以北、萬店路以西DABJ2018009號地塊，經(jīng)過482輪、近4個小時的競價，被南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，樓面價高達每平方米11038.6元，溢價率高達112%。而相關(guān)土地出讓須知明確，該地塊所建住宅的控制性房屋銷售價格(均價)上限為每平方米12500元。

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　　當(dāng)天同時被高價拍賣的還有位于南昌市東湖區(qū)中大路以東、安山路以南DAAJ2018008號地塊，其樓面價高達每平方米10756.3元，與每平方米14300元的政府限價也只有3500元左右的價差。

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　　“面粉”貴了，“面包”反而便宜了。半月談記者注意到，這兩宗地塊附近帶裝修的商品房均價達每平方米1.8萬元左右，與未來的限價新房價格形成每平方米5500元的價格倒掛。

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　　業(yè)內(nèi)人士表示，從一定程度上講，這是違反常理的現(xiàn)象?！懊科椒矫?400多元，連建筑安裝成本都不夠。”朝暉城建集團有限公司總工程師熊震洪介紹，一般而言，房屋主體建筑每平方米造價約為1300元，安裝水電、消防等設(shè)施成本每平方米需要200元左右，另外還有道路管網(wǎng)、小區(qū)綠化等設(shè)施成本，核算下來每平方米建筑安裝成本總計約為2500元。

　　江西財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與管理系主任劉旦介紹，房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本構(gòu)成大致為：拍地成本約占40%、建安成本和各種稅費等財務(wù)成本合計約占50%，自有利潤約占10%。“每個公司拍地都會有基本的財務(wù)原則和投資收益預(yù)期，并進行內(nèi)部收益測算，在很大可能面臨虧損的情況下拍地，顯然是有其他考慮。”

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　　半月談記者電話聯(lián)系南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司母公司新力地產(chǎn)，對方表示對此不便予以評說。南昌市國土局相關(guān)負責(zé)人表示，對新房限價有助于釋放避免房價過熱的信號，開發(fā)企業(yè)競價拍地則是市場行為。

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　　“土拍盛宴”緣何而起？

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　　在強化房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，房價漲幅正成為一個敏感的考核指標。近期，住建部約談12個城市的相關(guān)負責(zé)人，強調(diào)要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準施策。

　　相關(guān)專家指出，土地出讓收入仍然是地方財政的重要來源。財政部近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入約1.8萬億元，同比增長40.7%。

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　　劉旦認為，近期南昌土地拍賣市場上之所以會出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)寧肯冒賠本風(fēng)險也要拿地的現(xiàn)象，不排除當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌鰩齑嫫o的因素。在去化周期較短的背景下，一些資金實力雄厚的大企業(yè)可能會為了布局未來、搶占市場而進行反周期的操作。

　　半月談記者了解到，南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確，宗地成交后，在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確競得人接受宗地商品住宅銷售均價上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時，交付土地后9個月開工建設(shè)，自開工之日起兩年內(nèi)整體竣工。

　　高地價低房價，是耶非耶？

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　　一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人分析指出，南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所競得的這宗地塊，新房至少要賣出每平方米1.6萬元以上的價格才能保證不虧損，而這與政府限價相差約4000元。

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　　劉旦指出，“限房價、競地價”調(diào)控模式是對開發(fā)企業(yè)資金實力的重要考驗，可能會推動房地產(chǎn)市場“大吃小”，淘汰中小開發(fā)企業(yè)，進一步提高房地產(chǎn)市場集中度。同時，這進一步釋放出房地產(chǎn)市場投資收益率不會如過去那樣高的信號。

　　微信網(wǎng)友“自由空間”評論說，樓面價這么高，售價這么低，總覺得是表象，開發(fā)商是市場主體，又不是慈善機構(gòu)，誰會做虧本生意呢？輿論擔(dān)憂，在高成本開發(fā)壓力和一、二手房明顯價格倒掛下，開發(fā)企業(yè)在售房時可能會采取另外加價、捆綁銷售車位、抬高裝修價格、提高首付比例等形式，規(guī)避政府限價。

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　　有分析指出，土地市場的火熱與房產(chǎn)市場的“冷清”現(xiàn)象難以持久，潛藏一定金融風(fēng)險。作為一種市場行為，保障開發(fā)企業(yè)合理的利潤空間是項目正常運作的題中之義。專家建議，限房價的同時，也應(yīng)合理設(shè)置競地報價上限。（記者：余賢紅 ：《半月談》2018年第11期）